다주택자가 주택을 법인으로 이전할 때 세금 얼마나 낼까? [양도세·취득세·종부세 정리]
다주택자라면 ‘주택을 법인 명의로 넘기면 절세가 될까?’ 고민한 적 있으시죠?
하지만 법인 이전은 단순 명의 변경이 아닌 ‘양도’로 보기 때문에,
양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등 다양한 세금이 중첩되어 발생합니다.
이번 글에서는 2024년 기준으로,
다주택자가 개인 명의 주택을 법인으로 이전할 때 발생하는 세금 문제를 항목별로 정리해드립니다.
✅ 1. 양도소득세 – 개인에게 중과세율로 부과
주택을 법인으로 이전하는 순간, 이는 “양도”로 간주됩니다.
즉, 법인이 아니라 개인에게 양도소득세가 부과되며, 시가 기준으로 과세됩니다.
📌 다주택자에게 적용되는 중과세율
| 1주택 | 일반 | 기본세율 (6%~45%) |
| 2주택 | 조정대상지역 | 기본세율 + 20%p |
| 3주택 이상 | 조정대상지역 | 기본세율 + 30%p |
- 양도차익이 클 경우 세율이 최대 75%까지 적용
- 장기보유특별공제, 기본공제 등 제한 또는 제외될 수 있음
예: 10억 시가의 주택을 법인에 넘긴다면, 취득가가 5억일 경우 양도차익 5억 → 중과 적용 시 수천만 원대 세금 발생 가능
✅ 2. 취득세 – 법인이 12% 중과세율 부담
법인이 주택을 인수하면 취득세 납세의무는 법인에게 발생합니다.
법인은 일반 개인보다 훨씬 높은 취득세율이 적용됩니다.
📌 법인의 취득세율 구조
| 기본 취득세 | 4% |
| 법인 중과세율 | +8% |
| 총합 | 12% |
| (지방교육세·농특세 포함 시 약 13.4%) |
예: 법인이 10억 주택을 인수하면 취득세만 약 1억 3천만 원 수준
✅ 3. 종합부동산세 – 공제 없는 단일 중과세율
법인이 주택을 보유하게 되면, 종합부동산세(종부세) 측면에서도 개인보다 불리한 구조가 적용됩니다.
📌 개인 vs 법인 종부세 비교
| 기본공제 | 있음 (6억~11억) | ❌ 없음 |
| 세율 | 누진세율 (0.5~6%) | 단일세율 (2.7%~5%) |
| 세부담상한 | 적용 (최대 300%) | ❌ 없음 |
- 법인은 주택 수에 따라 아래와 같은 단일세율 적용
| 2주택 이하 | 2.7% |
| 3주택 이상 | 5.0% |
공시가격이 높을수록, 종부세는 매년 수천만 원까지 부과될 수 있음
✅ 4. 무상 이전도 과세 대상
“그럼 그냥 무상으로 넘기면 되지 않나요?” 라는 질문도 많지만, 국세청은 그렇게 보지 않습니다.
- 무상 이전 = 증여 → 법인은 ‘현물출자’로 간주되어 취득세 발생
- 개인에게는 여전히 양도세 과세
- 시가보다 너무 싸게 넘기면 → 부당행위계산 부인 적용 → 세무조사 대상
✅ 5. 법인세 – 법인 매도 시 과세
법인이 해당 주택을 추후 매도할 경우, 양도차익에 대해 법인세가 과세됩니다.
📌 법인세율 구조
| 2억 이하 | 10% |
| 2억 초과 ~ 3천억 이하 | 20% |
| 3천억 초과 | 22% |
- 지방세 포함 시 최대 27.5% 수준
- 부동산 임대업 외 법인이 양도 시 10% 가산세 별도 부과 가능
✅ 다주택자가 법인으로 이전 시 세금 요약
| 양도소득세 | 개인 | 시가 기준 중과세율 (최대 75%) |
| 취득세 | 법인 | 중과세율 12%, 실효세율 13.4% |
| 종부세 | 법인 | 기본공제 없음, 단일세율 2.7~5% |
| 법인세 | 법인 (매도 시) | 10~22% + 가산세 10% 가능 |
| 증여세 | 간접 부과 | 저가양도 시 부당행위 계산 가능성 |
✅ 결론: 법인 이전, 절세 아닌 세금폭탄 될 수도
다주택자가 법인 명의로 주택을 넘기는 것은 신중히 판단해야 할 전략입니다.
겉보기에 ‘법인은 양도세 안 낸다’, ‘보유세 줄일 수 있다’는 인식이 있지만, 실제로는 양도세 + 취득세 + 종부세 3종 세금 폭탄이 발생할 수 있습니다.
반드시 세무 전문가와 시뮬레이션을 진행한 후 결정하시기 바랍니다.