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법인이 주택을 보유하면 개인보다 세금이 유리할까?
아니면 더 많은 보유세를 부담해야 할까?
최근 부동산 법인전환에 대한 관심이 높아지는 가운데,
법인 명의로 주택을 소유할 경우 발생하는 보유세(재산세, 종합부동산세)에 대해
2024년 기준으로 자세히 정리해보겠습니다.
✅ 법인 소유 주택의 보유세 종류
법인이 주택을 보유하면 두 가지 보유세가 과세됩니다.
- 재산세: 지방세로, 매년 7월과 9월에 부과
- 종합부동산세(종부세): 국세로, 매년 12월에 납부
✅ 재산세 – 법인도 개인과 동일한 세율 적용
재산세는 공시가격을 기준으로 누진세율이 적용되며,
법인과 개인 모두 동일한 세율 구조를 따릅니다.
📌 과세표준 계산
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(2024년 기준 60%)
📌 재산세율 구조 (주택분)
과세표준 구간세율
| 6천만 원 이하 | 0.1% |
| 6천만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하 | 0.15% |
| 1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 0.25% |
| 3억 원 초과 | 0.4% |
※ 여기에 지방교육세 20%가 별도로 추가됩니다.
✔ 재산세는 개인과 법인 동일, 다만 보유 주택 수에 따라 총액은 달라질 수 있음
✅ 종합부동산세 – 법인은 훨씬 불리하다
종합부동산세는 개인과 법인 간 차이가 매우 큽니다.
📌 법인 보유 주택의 종부세 주요 특징
항목개인법인
| 기본공제 | 있음 (6억~11억) | ❌ 없음 |
| 세율 | 누진세율 (0.5%~6%) | 단일세율 적용 (2.7%~5%) |
| 세부담상한제 | 있음 (최대 300%) | ❌ 없음 |
📌 법인의 종부세율
보유 주택 수종부세율
| 1~2주택 | 2.7% |
| 3주택 이상 | 5.0% |
- 기본공제가 없기 때문에, 공시가격이 낮아도 종부세가 바로 부과
- 세부담상한제가 없어 해마다 세금이 큰 폭으로 증가할 수 있음
📌 종부세 과세표준 계산 방식
과세표준 = 법인이 보유한 전체 주택 공시가격 합계 × 공정시장가액비율(60%)
예시: 공시가격 합계 10억 원 → 과세표준 6억
→ 3주택 이상이면 6억 × 5% = 3,000만 원 종부세
✅ 예외적 과세특례 (합산배제) 가능 대상
일부 특수 목적의 법인은 예외적으로 종부세 일반세율과 기본공제를 적용받을 수 있습니다.
대상 법인특례 가능 여부
| 공공주택사업자 | ⭕ |
| 재개발·재건축 시행자 | ⭕ |
| 건설임대주택사업자 | ⭕ |
| 사회적 기업, 종중 | ⭕ |
| 일반 투자 목적 법인 | ❌ 불가 |
※ 특례를 받으려면 9월 16일 ~ 30일 사이에 합산배제 신고 필요
✅ 법인 보유세 요약표
세금개인법인
| 재산세 | 동일 세율 | 동일 세율 |
| 종부세 | 기본공제 + 누진세율 | 공제 없음 + 단일세율 |
| 세부담상한 | 최대 300% | 적용 안됨 |
| 특례 | 일부 요건 시 가능 | 일부 특수법인만 가능 |
✅ 결론: 법인의 보유세는 ‘높은 종부세’가 핵심
- 재산세는 큰 차이 없음
- 하지만 종부세에서는 기본공제가 없고 세율도 높아 매우 불리
- 특히 여러 채를 보유한 법인이라면 연 수천만 원의 보유세 부담도 발생할 수 있음
👉 절세 목적의 법인 활용은 보유세 부담까지 고려해서 설계해야 합니다.
반드시 세무사와 시뮬레이션을 통해 비교 후 결정하시기 바랍니다.
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